决定商业购物中心租金的因素是有哪些?

发表时间:2021-01-26 14:27作者:商业购物中心来源:意美设计

购物中心的租金计算结构,业务利润模型和财务数据有清晰的了解,这让您感觉自己正在认真地讲话,而不是使用类似城市的数据作为类比。

如果不是这样,品牌就会理解。您将是不专业,不认真的人,并且会怀疑您将来的聘用和经营能力。

头发租金收入,其他营业收入

零售物业收入模型,总租金收入,净租金收入,资产溢价能力是收入模型的核心,其中总租金收入是重要的现金流量指标净租金。收入和资产溢价功能的基础。它通常与商业项目的销售,尤其是毛利润成正相关。

其他营业收入和总租金收入之间的关系相对复杂。

对于具有相同类型的零售集聚效应和不同的零售集聚效应的多个业务项目,其增加的收入支持总租金收入。相反,它不被支持甚至被破坏。在

广告项目中,广告支持总租金收入,而商业广告支持的总租金收入相对较少。

停车费肯定会增加顾客的购物成本,他们的收入和租金收入还会不断增加。

其他营业收入的总额大大低于租金收入,因此只能用作租金收入的补充,不能替代。

租金标准水平

在设置了租金区域的情况下,租金标准水平和总租金收入水平显示出完全线性正相关。

确定合理的租金标准是零售房地产投资和管理决策的重点和难点。

租赁标准通常包含两个概念。一个是基本租金,它由有效购买力决定,另一个是边际租金,它由位置,购物中心产品,企业合并,租赁特征和运营能力等特征变量决定。 ..这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。


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-1-基本租金

人们通常使用三种方法来确定基本租金标准:成本评估法,投资回报评估法和市场评估法。

成本评估法:一种根据土地资本投资,房屋折旧,大修,资本利息,财产和营业税分配以及合理利润计算和确定基本租金的方法。这种方法可以反映社会所需的劳动力,但不能反映市场的供求关系。


投资回报率评估方法:这是基于一种成本评估方法,该方法将所有因素集中为资本成本,并使用融资成本,银行的利率作为标尺来确定基本租金。此方法通常用于投资决策的概念评估,但不能用作更详细的业务决策的基础。

市场价价法:同一市场中的平均价格用作确定基本租金的基础。这种方法反映了市场的供求关系,并考虑了市场因素,例如商人接受租金和竞争优质商人资源。用这种方法产生的基本租金是有效租金执行价格。市场定价方法不仅是收集竞争市场的平均价格,而且是对市场进行科学分析以提高对基本租金设定的期望。确定基本租金的核心因素是已建立的商业区的社会购买力。

这里,选择沿海第二城市B购物中心作为案例。该项目的商业建筑总面积为100,000平方米,租赁面积为63,280平方米。周围3公里内没有类似的竞争项目。


根据每个家庭(或消费单位)平均2.5人计算住户数量;

有效消费者数量是根据被捕获家庭数量x 1.5计算得出的;

计算消费者数量根据有效消费者数量,每个目标消费引起0.5的随机消费;

根据客流的支持率计算得出,平均每日消费为12754人,平均消费为每人180.9元,月销售额为645.9万元。假设

项目的租金/周转率为10%,则该项目的预计每月租金收入为645.95万元,每平方米的预计租金收入为102.08元,而预计的每日租金收入为3.40元。 3.40元/天/ M2是根据项目的市场价值法确定的基本租金。

租金/销售比率是基本租金市场估值方法中使用的重要变量。

该变量基于当前期间的相同市场均值,并根据项目的投资预测,对项目技术术语的评估以及其他特定标准进行了修改。近年来,该行业的租金/周转率已从2009年的约12%下降,其中10%是由于商业房地产供应的持续增加和商人谈判租金的能力增强所致。水平。当前的市场状况。


-2-租金保证金价格

基本租金通常反映该项目未区别产品的租金水平和市场特征。但是,由于每个项目仍然受许多个体因素影响而影响实际租金波动,因此有必要分析这些个体因素的特征变量和波动以得出边际租金。

所谓的个性化因素是项目位置特征,购物中心特征,行业组合,租赁特征和运营能力。

关于此问题,下一章讨论位置特征,购物中心特征,业务合并和业务功能。根据已确定的租金收入,项目成本和获利能力与净租金收入呈负相关。在讨论商业设施的盈利能力时,商业设施(尤其是购物中心)是中长期投资项目,其核心盈利模式主要取决于租金的持续增长和最终增长。你是。按属性值。为此,我们需要改变对住宅房地产开发的思考方式,这种发展追求“不论规模大小”的短期现金流量。

上海嘉汇大酒店于1999年开业,建筑面积13万平方米。自开业以来已经有几年了,这是创业的艰难阶段。仅在2009年B1商店调整完成后,整个建筑,租户组合和运营组织才完成。扣除运营管理费用1.2亿元后,全年租金收入共计10亿元。资本投资8000万元,净利润达到很高水平,资产公允价值超过100亿元。


-1-地理位置特征对边际租金的影响

2009年,浙江大学房地产研究中心对上海,杭福,深圳和上海的6家大型购物中心的购物中心租金形成机制进行了调查。实证研究。关于其他地方和拟建购物中心的租金的微观决定因素的研究报告。根据这份报告,国内几家主要的商业房地产公司已经开始研究和开发租金决策模型。在这里,从这份研究报告中,我们将引用区位特征在多大程度上影响租金的边际价格。


有效购买力是指核心商业区人口与人口购买力(社区)的乘积例如,该项目位于圆心,核心商业区的交通半径在3公里之内,核心商业区的购买力每增加10%,标准商店的边际租金价格就会增加降低4.99%。 中心可见性是指主干道路上的租户标志可见性的百分比。中心可见性分为21个级别(每5%分为1个级别)和主要道路上的租户标志可见性。随着性别的增加,商店的数量增加0.129%。

停车位是指每1000平方米营业面积的停车位数量,每增加一个停车位,商店的极限租金价格将增加0.117% 。

在所有决定商店租金边际价格的特征变量中,区位特征的作用很重要。


-2-购物中心特征对边际租金的影响

商店面积,一楼的层数,商店的知名度,商店的可及性是购物中心的重要特征,并且对租金,边际价格有非常重要的影响。浙江大学房地产研究中心的一份研究报告引述了购物中心的特征在多大程度上影响了购物中心的租金。表表4:购物中心特征相对于商店边际价格的价格弹性/半弹性


商业面积是指商店单位的建筑面积。每增加1%商店的面积,商店的单价的极限价格下降1.84%。

从第一层开始的楼层数是指从第一层开始的楼层数。从一楼开始,商店的边际租金价格下降了17.7%。

购物能见度是指商店位置的能见度,分为101个等级(每1%1个等级),每1个等级扩大公共场所商店的知名度,商店的边际租金价格上涨1.92%。


购物中心建筑设计过程因此,有必要着重于创造内部空间的透明度,一种常见的方法是设置共享空间,中庭和灯廊,灯廊足够大,可以进入车内,使客流得到更有效的组织不仅完全可见不同楼层的商店。

另外,在大型购物中心,特别是在中庭和采光场中,我们将安装尽可能少的立柱网,以完全实现无立柱网的设计。中庭和采光廊的设计没有柱网,可以使商店的知名度平均提高5个等级或5%。换句话说,边际租金价格可以提高9.6%。

Daylighting Gallery的设计还有另一个问题,要注意宽高比。采光廊的高度不得超过其法线视角宽度的1.5-2倍。人类的眼睛。采光廊的净宽为12米,因此其高度不能超过18-24米。这样,可以充分反映商店的知名度。

业务可及性是指客户随机到达任何商店的可能性。商店可访问性分为101个等级(每1%1个等级)。公共区域商店可达性的一种规模提高将使商店的边际租金价格上涨1.76%

取得更高商店可达性的关键是合理布置移动线。原则如下:

控制移动线的长度。客户没有耐心走超过1000米长的移动路线。

减少了流量节点,尤其是奇数节点。平面中不得超过3个奇数节点。根据运筹学理论,奇数节点只能重复行走。实现pi闭环没有断头。

平面移动线必须实现一条移动线,而不是多条移动线。

垂直移动线试图实现淋浴风格。向上运动平稳而快速,例如在使用梯子或垂直电梯时,而向下运动则径向且缓慢,例如在使用短距离自动扶梯时。在香港BOX购物中心,垂直电梯向下关闭。


-3-租户构成对边际租金的影响

在长三角地区的上海,杭州和深圳的六个大型购物中心以及对珠三角地区的抽样调查和分析结果表明,浙江总部大学房地产研究中心研究报告库的平均面积为9256.50平方米,平均租金为63.17元/月/平方米,二级总部的平均面积为779.81、平均租金价格为109.02元/月/平方米,正规店铺的平均面积为96.70平方米,平均租金为164.93元/月/平方米。


主要商店

主要商店可以对购物中心产生积极的外部影响,这是该行业的基本观点。实际上,锚店经常通过其产品和品牌吸引各种用途的消费,从而对外部乘客的流动产生强烈的凝聚力。因此,商店的位置对总部本身并不重要,但是租金价格的讨价还价能力很强。

因此,在与总部和游戏公司进行谈判的过程中,房东最好玩商店位置游戏,而不是租房游戏。选择总部地点时,请记住以下几点。

旗舰店应尽可能位于购物中心或更高楼层,而不是靠近顾客容易进入的入口和出口。

旗舰店应尝试使用尽可能被普通店包围的包装,并且位置和开放的选择应达到为普通店提供足够客流的目的;   动态线路设计和环境设计提供指导在主要商店向一般商店提供客流的方向。

下一个总店也具有强大的客流积累作用。


根据我国各大型购物中心目前的平均分布情况,可以找到特色餐厅(包括麦当劳,肯德基,必胜客,帕帕洪等)。 )占71.1%,休闲娱乐性为11.8%,其他为17.1%。与总公司不同,该总公司的位置和布局对其租金水平有重要影响。这些效果如下:

从一楼到正门的距离对租金有很大影响。

在子主商店中,相同类型的零售聚集效应是敏感的。换句话说,这意味着子主存储的聚合。比较支出机会的增加(预计会增加布局中的同一类型的业务)使公司产生更多的销售额。这种聚集效应可以产生此类商店边际租金利润的5-10%。


普通商店

在普通商店中,零售商店是购物中心租金的主要来源。在这里,我们将使用浙江大学房地产研究中心的研究报告中的数据来证明零售类型和商店位置对租金标准的影响。


对于常规商店,商店的位置影响更大。以租金而非零售类型。

商店的位置受地板位置的影响最大,第二个影响是它是否位于主要的步行街上。此外,总公司,街道和门口的距离对租金影响不大。在

零售领域,女装,男装,配饰,专卖店,礼品和手工艺品,个人服务,皮鞋和皮具可以支付更高的租金。

当然,浙江大学房地产研究中心的这份报告有一个重要缺陷。它忽略了单位价格对商品的影响,它是租金的重要决定因素。实际上,在购物中心中,具有较高单价的零售类型通常具有较高的租金,相反,只有具有较低单价的零售类型才能为购物中心做出贡献。对于诸如家具之类的零售类型,这些零售类型不会产生现金流量或客流量,它们只能在增强购物商场中起到补充作用。

案例分析:沿海二线城市B购物中心

-1-业务合并

国际Hyakukei总店,时装收藏店,商务餐饮,时尚风格餐饮,美食广场,时尚服装店,多厅剧院, KTV,视频游戏,个人护理店(药品),儿童和家庭杂货店,珠宝店,数字技术体验馆,精品超市,银行,照相馆等。


-2-商业户值分析

根据商店的可达性,能见度,建筑面积,长宽比和乘客流量的组合基于商店属性(例如总部的距离,商家的业务格式的属性以及目标品牌的实力)的每个商店的租金系数。租金系数的原理如下。

基于商店的平均租金标准,并且系数设置为“ 1”。

位置:距活动线路,主要入口,主要交通枢纽的距离。您离中庭和客流的主要存储区越近,租金系数越高;

楼层:楼层垂直上升,客流减少,且租金系数随楼层上升而减小;

面积:面积越大,租金系数越高。

脸部:纵横比将增加。租金系数会更高。

商业公式:租金系数根据邻近地区每个行业的市场租金标准进行调整。按行业划分

企业实力:品牌越强,价格议价能力越强,据估计,建立零售租金系数标准的目标品牌可以接受租金。


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根据商店租金系数和目标商人的容忍度得出的租金价格预测;

请参阅每种格式的平均业务ping效果╳╳成熟度平均水平的平均佣金率是根据目标品牌可能接受的佣金率计算的,而佣金租金不是参考卖方的正常租金/周转率计算的。

在这种情况下,结合购物中心的特征,租户的组合以及租赁特征对边际租金的影响,制定品牌计划,测量每个位置的租金系数,并完成商店在每个楼层。为基本租金制定整个基本租金模型。

能力是形成租金的持续保证

实现单位面积租金和运营效率是项目盈利能力的重点。

只要您有一家开张商店的业务,就可以最大限度地提高每单位面积的租金效率,这是实现租金收入的基本保证。为了获得更高的单位面积租赁效率,商业项目管理的中心目标必须是实现最高的单位面积销售效率。

在确定的客户单价的情况下,实现商品和服务的数量以最大化单位面积的租金和业务效率是项目获利能力的基本保证。


因此,我们需要关注以下重要任务:

密切关注客流的客流,如积极扩大客流,合理引导客流,控制客流,实现更好的平衡。

我们正在积极采取措施提高客户促销率。

在提高作战能力,优化产品,升级服务和有效推销市场方面,三种重要的魔术武器可以提高作战效率。

营销的目标是扩大旅客流量并提高顾客行李的拣选率。广告,促销,大型活动和会员服务都是用于执行这两项任务的服务系统。

产品优化和服务升级目标在三个方面都是积极的:合理引导客流方向,控制客流,实现更好的客流平衡,发挥作用。


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