旧厂房“逆袭”商业的改造模式,太惊艳!【意美设计134期】

发表时间:2020-07-03 11:22作者:意美设计来源:意美设计周刊

“存量改造”已经成为这两年商业地产领域的一个关键词,中国商业地产发展二十余年,逐步进入到存量时代。与此同时,“城市更新”也是一个热门话题,除了大型纯商业项目,旧厂房改造、老街改造不但引入商业功能,更把文艺创新、城市文化等概念融入其中。



着眼于这些50年代的老仓库、老厂房,它们是历史文脉的体现,是当之无愧的瑰宝。设计师们决定把老建筑通过一体化设计成功向文化商业转型。


于是,世界首例,由天津第一热电厂改造的多元商业综合体——“金茂汇”呼之欲出!


以商业思维挖掘历史IP


▲天津第一热电厂改造前


始建于1937年的天津第一热电厂位于天津市河东区六纬路,处于城市中心区,紧邻海河,是天津市最大的热电联产企业。如何保护这座城市印记,保留这里属于一代人的生活记忆?对天津第一热电厂产业建筑遗存改造再利用的研究是非常必要的。


▲天津第一热电厂改造后


让旧建筑拥有生命,在新时代转化角色,再次“发电”,继续点亮天津的夜空,熠熠生辉。


在保留热电厂原有的历史印记的基础上,设计将文章做在新旧建筑的结合处,采用玻璃盒的方式过渡和承接新旧部分衍生出历史与现代的交错,也尽可能的减少对老建筑的遮挡,向外界最大限度的展示老厂房的砖墙纹理,以及壮美的室内空间结构。


▲“玻璃盒”新旧连接处侧面图


▲“玻璃盒”新旧连接处正面图


▲改造后面向海河的立面图


▲改造前老厂房侧面实景图


▲改造后老厂房侧面效果图

除了建筑本身,室内空间也是本次改造的亮点。


▲项目改造剖面图

在保留富有价值的建筑构件和结构体,如煤斗、钢屋架、砖墙等。室内设计依据厂房原有的空间形式及特色,加强工业遗产特征的展示和保护,创造独具特色的工业风格。


▲室内连接部分效果图

同时在商业空间中融入教育意义,把老厂房的发电过程通过一些互动装置表现,为当地居民唤回一些历史记忆,把能源供给转变为精神供给,再次点题“转化”这个设计概念。


▲室内空间改造前


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▲室内空间改造后


退出历史舞台的旧热电厂,并没有退出人们的视野。华丽转身后的天津第一热电厂已然变成一个
可持续发展的典范


天津热电厂的改造计划让小编想到了上海船厂、北京798等改造项目,纵观国内外改造案例中,将老旧工业厂区改造成商业综合体、消费体验中心、健身休闲娱乐中心等多功能、综合性新型消费载体是一种趋势。



老旧工业厂区价值何在


▶区位角度
城市版图在不断地扩大,那些曾经的旧工厂所占土地现今则是城市中心区域寸土寸金的资源。以上海为例,最初2005年的18个创意产业园中有16个是旧工厂改造项目,分布于静安区、卢湾区、黄埔区、长宁区等城市中心区域;而北京在老旧厂房改造方面起步较早,目前为世人熟悉的项目很多,但是截至2019年9月,北京各区共梳理出老旧厂房资源774处,总占地面积约3227万平方米,其中主城区有248处,占地面积约1943万平方米,占全市老旧厂房总占地面积的60%左右。因此,从数据来看,各地老城区仍有很多旧厂房资源,区位优势是其经济价值的首要体现。


▶成本角度
对旧厂房的改造其成本相对低于重新建造的成本投入,如大跨型厂房的改建成本一般会控制在总造价的10-20%。


▶物业角度
旧厂房拥有空间大、层高较高的条件优势,大面积多建筑物构成的规模效应,能为项目功能重新定位提供多元组合空间,甚至衍生出全新的产品,以满足个性化的需求,从而进一步挖掘其商业价值,甚至开创新的生活理念,SOHO、LOFT 等产品的诞生就是最好的证明。


▶环保角度
现有的旧工厂大多产能落后、设备陈旧、缺乏充分的环保手段,其对环境的污染和城市的破坏也是促使其变迁或消亡的原因之一。同时,推倒重建会造成的不同程度的环境破坏和大量材料资源的消耗。环境本身就是一种资源,而保护和循环利用旧工厂也是对城市环境资源的保护行为。


▶文化角度
老旧厂房作为中国历史发展的遗存,即是展现中国工业文化的重要窗口,也是延续城市文脉、拓展城市文化发展空间的重要载体。在新时代我国经济发展动能换挡、产业结构优化升级、城市更新转型背景下,老旧厂房成为盘活存量空间资源、建设新型城市文化空间、推动文化发展的有力抓手。


老旧工业厂区改造案例


存量时代背景下,商业项目都面临着改造升级,工业时代留下来的大片老旧厂房注入艺术、创意、商业等元素,引入购物、餐饮、娱乐等业态,同样可以成为丰富城市功能的消费新载体。

荷兰 DE HALLEN AMSTERDAM 项目

这个位于荷兰阿姆斯特丹西区由电车工厂兼电车维修仓库改造而来的市民会客厅、创意商业综合体,通过联合政府、设计师、建造方、租户、邻里以及市民共同成立基金以进行厂房重建和运营,打造了老旧厂房改造的“命运共同体”。



占地2.2万平方米、投资3750万欧元,改建一新的 De Hallen 保留了浓浓的工业特色,长廊型结构成了城中时装走秀、影展红毯的理想举办场所。


Foodhallen|美食集市


美食集市 Food hallen 占据了 De Hallen 的巨大空间。集市创始人之一钟先生是第三代中国侨民。


该广场横跨三个相邻的建筑,以前是一个由圆柱,横梁和楼梯构成的混乱的空间结构,形成了一个黑暗和低矮的室内空间。但是现在,这个空间已经通过图形化的细节,明亮的材料装饰风格和七个典型的城市广场元素而发生了变化:地标、醒目的人行道、喷泉、商人摊位、游乐场、楼梯和雕像小品。


作为概念性的建筑组件,这些元素是设计的组成部分,因为它们是用来鼓励游客之间的交互而设计时不可或缺的。


JamesPlumb | 伦敦PSLab照明总部


PSLab的总部位于伦敦南部Bermondsey街区一条安静的小街上,坐落在维多利亚时代的皮革厂中。这个最初在贝鲁特成立的照明品牌委托JamesPlumb将这座历史建筑改造成一系列“既定又交织”的工作区域,使员工可以轻松地进行互动和协作。


该工作室完全剥离了建筑,以暴露其工业外壳,只留下裸露的砖墙、钢柱和一些凹坑,这些凹坑原本是用来给兽皮染色的。


这些坑被混凝土填满,形成了一系列不同高度的基座。


Verona Carpenter | 布鲁克林某厂房改造spa浴场


布鲁克林威廉斯堡的一家20世纪30年代的苏打水工厂被改造成了带有地下spa的浴场,其风格受到斯堪的纳维亚式桑拿、俄罗斯式桑拿和土耳其式蒸气浴的影响。


600平方米的地下温泉浴场铺满了原始砖块和几何哑光黑瓦。由插画家阿米特·格林伯格绘制的定制水和白色瓷砖壁画作为后墙的焦点,它展示了一个古代罗马风格的沐浴场景。


广州X-ROOM | 老楼蜕变成时尚办公空间

广州X-ROOM创意办公空间坐落于TIT创意园内,是一家时尚服装公司的线上平台办公室。创意园前身为创建于1956年的广州纺织机械厂,位于市区中心,抬头即见地标建筑“小蛮腰”。


园内保留了纺织机械工业元素与绿树环绕的自然生态原貌,吸引众多时尚服装品牌、设计师、艺术家和创新企业,微信广州办公室亦选择隐居于此。


“倾月”酒吧 | 老上海油脂厂改造项目


2018年,历经过一轮翻新工程后,各种餐饮、酒吧、咖啡店纷纷落户于老码头,它以一种全新的姿态重归大众视野,但承载了无数记忆的旧时光,也理应被留下来。


倾月内部主要分为三个区域——手工啤酒吧,威士忌酒吧,机器人调酒区。设计利用了一个U形空间巧妙地连通起店铺两端的啤酒和威士忌酒吧,啤酒的冷库室和现有结构正好也可以隐匿其间。作为倾月的重要卖点,调酒机器人被安置在U形空间的转弯处,能兼顾到坐在不同区域的酒客。


斑驳的锈钢板,从视觉上实现了与老码头厚重历史积淀的呼应,也为现有外墙增加了深度。一边为倒置的U形锈板造型主入口,另一边是连接室内外空间的直立U形锈钢板窗台,这让倾月立刻从老码头上的众多餐厅酒吧里脱颖而出。


日本群马县富冈制丝厂

日本对于以老旧工业厂房为代表的工业遗产的保护、开发、利用的探索在东亚地区起步较早。政府对于老旧厂房改造的推动作用和对各方力量的有机组配是以老旧厂房为代表的工业遗产转型升级的重要支撑。


从1995年开始,富冈市长开始与片仓工业进行交涉。2005年,片仓工业将富冈制丝场捐赠给地方政府,富冈市整合了周围的地域遗址,组成了近代绢丝产业遗迹群,完成了核心产业和地域及其周边的整体性保护。


政府的加入,让原本苟延残喘的老工业区在新的社会背景里获得了新身份,实现了新价值。这种转变单靠企业的力量是无法实现的,从企业管理到政府主导,完成了资源的优化配置,使工业遗产能得到更高效率的利用和开发。

韩国文来洞艺术创造村 | 铁厂与艺术的融合

“文来洞艺术创造村”位于首尔西南部的永登浦区,是这一带难得一见的保留着昔日小工厂面貌的地方,这里是旧工厂与艺术相生共存的地带,锈迹斑斑的铁桶被艺术家的巧手变成五颜六色的作品,黑漆漆的胡同被涂上鲜艳、生动的壁画,成为了游客和众多摄影爱好者纷纷前来的艺术街。


这里有大大小小的绘画、舞蹈、摄影工作室60多家,吸引了150多名艺术家,各种展览和演出更是家常便饭,连破旧的小餐馆招牌也是一幅艺术品。隐藏在街道角落的工作室大部分向游客开放,你可以和艺术家进行面对面的交流,并亲自参与到艺术品创造过程中。


时下,国内外都有一批优秀的旧改项目的案例,但并不能作为“模板”照搬,重要的是参考其经验,并结合项目当地实际,从所辐射的“人”出发,并要对未来生活有所洞悉和预判,只有如此,才能够跟消费者无缝对接,未来非主流将成为主流,未来我们贩卖的不再是简单的商品,而是一种情感,一种体验,一种场景性营销。


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